阿联酋 GDP +6.2%
封面01 / 29
03
GLOBAL GATEWAY · 世界区位
不是中东边缘，而是欧亚非之间的全球中转站
阿联酋把地理位置变成机场、港口、自由区与铁路的联运网络，服务贸易、商务与人口流动。
AUH扎耶德国际机场
Zayed International Airport
Zayed International Airport
KIZAD哈利法港与自贸区
Khalifa Port & KEZAD
Khalifa Port & KEZAD
DXB全球国际客运枢纽
Dubai International Airport
Dubai International Airport
JAFZA杰贝阿里港与自由区
Jebel Ali Port & Free Zone
Jebel Ali Port & Free Zone
RAIL阿联酋国家铁路
Etihad Rail
Etihad Rail
04
ONE COUNTRY, SEVEN EMIRATES · 国家结构
七个酋长国，各自承担不同功能
首都、商业门户、文化教育、港口和度假经济共同组成阿联酋，不应只用迪拜代表整个国家。
联邦首都 · 长期资本
阿布扎比Abu Dhabi
经济特色
全国政治与能源资本中心，主权基金、ADGM、先进制造、文化旅游和公共投资共同支撑高收入就业。
房产判断
核心投资区集中在雷姆岛（Al Reem Island）、萨迪亚特岛（Saadiyat Island）、亚斯岛（Yas Island）与胡代里亚特岛（Hudayriyat Island）。
重点配置首都增长
07
TWO-CITY STRATEGY · 双城定位
迪拜负责被看见，阿布扎比负责被长期持有
成熟流动性市场与首都增长市场承担不同角色，客户应按持有期限和现金流目标选择。
首都长期配置市场阿布扎比Abu Dhabi
2026 H1 交易AED 117B
交易费用预算约 3%-4%
租金回报参考约 6%-8%
适合策略中长期持有
供应相对克制，政府、能源、金融与家庭租客基础更稳。
成熟全球流动性市场迪拜Dubai
2025 交易AED 917B
交易费用预算约 6%-7%
租金回报参考约 5%-7%
适合策略流动性与短租
全球买家、商务旅游与短租需求深，供应和市场节奏也更快。
推荐逻辑稳健现金流与中长期增长：阿布扎比优先短租与退出流动性：迪拜优先
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MEET DUBAI · 认识迪拜
一座把全球流量，变成交易流动性
全球商业城市：用持续人口流入和国际流动性验证需求。
杰贝阿里港（Jebel Ali Port）与 JAFZA 把港口、仓储、制造和再出口连成一体。
迪拜国际机场（DXB）连接全球主要城市，为酒店、短租、零售和商务服务持续导流。
迪拜国际金融中心（DIFC）聚集金融、基金、家族办公室、法律与专业服务。
哈利法塔（Burj Khalifa）、朱美拉棕榈岛（Palm Jumeirah）构成全球辨识度和高端定价锚。
房产含义：市场成熟、产品层级多、转售速度快；同时交付量大，普通同质化公寓更考验选区与运营。Digital Dubai · Dubai 2025 population and city indicators
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MEET ABU DHABI · 认识首都
一座把国家资源，变成长期城市价值
首都长期资本：把国家资源转化为产业、文化与家庭居住需求。
联邦机构、能源总部、公共投资与长期规划形成稳定高收入就业。
ADIA、Mubadala 与 ADQ 把全球投资回报、未来产业和城市基础设施连接起来。
ADGM、先进制造、生命科学、AI 和清洁能源扩大非油就业基础。
萨迪亚特文化区与亚斯岛赛事娱乐，把全球机构、全年活动和家庭客群导入城市。
房产含义：核心岛开发节奏更克制、交易成本较低、家庭长租基础更强，适合重视现金流和五年以上持有的客户。SCAD · Abu Dhabi GDP and population fundamentals
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CITY ATLAS · 双城地图
先看城市结构，再理解房产需求从哪里来
迪拜沿全球商业与交通走廊展开，阿布扎比则由成熟主城和功能岛群共同生长。地图帮助客户把抽象城市优势放回真实空间。
迪拜Dubai
沿海岸与谢赫扎耶德路展开的全球商业走廊
01老城与机场Dubai Creek · DXB
贸易、航空与传统商业入口
02金融与市中心DIFC · Downtown
总部、专业服务与全球地标
03滨海居住带Marina · Palm Jumeirah
旅游、短租与高端海景资产
04港口产业带Jebel Ali · JAFZA
港口、自由区、制造与物流就业
05南部增长带Dubai South · DWC
新机场、会展与长期城市扩张
阿布扎比Abu Dhabi
由主城与功能岛群共同组成的首都增长网络
01主城区Abu Dhabi Island
政府、商务、滨海与成熟生活服务
02金融居住双岛Al Maryah · Al Reem
ADGM 就业与高密度家庭长租
03文化资产岛Saadiyat Island
博物馆、大学、海滩与高端低密住宅
04体育生活岛Hudayriyat Island
体育设施、海岸与新一代低密社区
05文旅家庭岛Yas Island
机场、乐园、赛事、演出与住宅一体
迪拜：线性全球门户机场 → DIFC / Downtown → Marina / Palm → Jebel Ali / Dubai South阿布扎比：首都功能岛群主城 → Al Maryah / Reem → Saadiyat → Hudayriyat → Yas
卫星与航拍底图用于空间讲解 · 具体产权以官方投资区登记为准11
YAS ISLAND MAP · 亚斯岛地图
一座岛，把全球娱乐资源变成全年住房需求
对应地图编号逐项理解现有配套与已官宣未来资源；每一个地标都说明它如何增加停留、就业或家庭居住黏性。
N 北
1法拉利世界
2亚斯码头赛道
3亚斯购物中心
4华纳兄弟世界
5阿布扎比海洋世界
6迪士尼主题乐园度假区
视觉地图用于区位讲解 · 标记为示意落点
Yas Island亚斯岛
亚斯岛把机场客流、世界级赛事、室内主题乐园、商场、会展与成熟住宅放进同一座岛。投资价值不只来自游客，而是全年活动带来的就业、家庭居住、酒店与租赁需求。
10 分钟扎耶德国际机场
700+Yas Mall 商店
第 7 座迪士尼度假区
01现有
Ferrari World Abu Dhabi法拉利世界
全球首座法拉利品牌主题乐园，Formula Rossa 等项目构成高辨识度旅游入口。
02现有
Yas Marina Circuit亚斯码头赛道
F1 阿布扎比大奖赛举办地，赛事周把全球媒体、赞助商和高消费客群带入岛内。
03现有
Yas Mall亚斯购物中心
岛内家庭消费中心，与法拉利世界直接衔接，形成零售、餐饮与日常生活服务底盘。
04现有
Warner Bros. World Abu Dhabi华纳兄弟世界
大型室内主题乐园，降低高温季节对旅游客流的影响，延长全年经营周期。
05现有
SeaWorld Yas Island阿布扎比海洋世界
2023 年开放的室内海洋主题目的地，强化亲子与教育旅游客群。
06已官宣
Disney Theme Park Resort迪士尼主题乐园度假区
2025 年 Disney 与 Miral 官宣全球第七座度假区；具体地块、开业时间仍待官方披露。
地图为讲解示意，编号位置用于理解功能分布，不代表官方地块边界；迪士尼位置仅作岛内未来文旅方向示意。
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SAADIYAT ISLAND MAP · 萨迪亚特岛地图
全球文化机构、大学与海滩，共同构成文化资产岛
这不是一座只有博物馆的岛，而是文化旅游、国际教育、滨海生活和高端居住长期叠加的完整生态。
N 北
1卢浮宫阿布扎比
2古根海姆阿布扎比
3扎耶德国家博物馆
4阿布扎比自然历史博物馆
5teamLab 无界艺术馆
6亚伯拉罕之家
视觉地图用于区位讲解 · 标记为示意落点
Saadiyat Island萨迪亚特岛
萨迪亚特岛把卢浮宫、国家博物馆、自然历史、数字艺术、宗教对话、纽约大学与天然海滩放在同一座自然岛。它吸引的不是单次观光，而是文化访问、教育、酒店和高端家庭居住。
10 分钟连接阿布扎比主城
2017卢浮宫正式开放
2026.12古根海姆计划开放
01已开放
Louvre Abu Dhabi卢浮宫阿布扎比
阿拉伯世界首座综合性全球博物馆，由让·努维尔设计，建立萨迪亚特最早的国际文化认知。
022026.12
Guggenheim Abu Dhabi古根海姆阿布扎比
由弗兰克·盖里设计，官方计划于 2026 年 12 月 11 日开放，将成为全球最大的古根海姆博物馆。
03已开放
Zayed National Museum扎耶德国家博物馆
阿联酋国家叙事核心机构，以建国历史、谢赫扎耶德的遗产与国家发展为主线。
04已开放
Natural History Museum Abu Dhabi阿布扎比自然历史博物馆
从宇宙形成到生命演化的大型科学目的地，扩展亲子、学校与国际教育访问需求。
05已开放
teamLab Phenomena Abu DhabiteamLab 无界艺术馆
以沉浸式数字艺术连接科技与文化，使文化区不只依赖传统静态博物馆客群。
06已开放
Abrahamic Family House亚伯拉罕之家
清真寺、教堂与犹太会堂同处一组建筑，代表阿联酋宗教包容与国际交流形象。
底图聚焦文化区，不代表萨迪亚特全岛边界；开放状态与未来日期以文化机构官方公告为准。
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AL REEM ISLAND MAP · 雷姆岛地图
金融规则、成熟生活与长租需求，集中在一座滨水岛
雷姆岛不仅是住宅塔楼集群，更是 ADGM 扩区后的金融居住腹地，并通过桥梁共享马里亚岛的就业、商业和医疗资源。
N 北
1雷姆购物中心
2雷姆中央公园
3巴黎索邦大学阿布扎比分校
4ADGM 雷姆岛辖区
5雷姆山庄
6马里亚岛金融医疗群
视觉地图用于区位讲解 · 标记为示意落点
Al Reem Island雷姆岛
雷姆岛与马里亚岛隔桥相连，是阿布扎比最成熟的高密度滨水居住区之一。ADGM 管辖范围扩展后，商业规则、金融就业与住宅需求被放进同一片区。
92.82%2024 H1 末入住率
14.38M ㎡ADGM 双岛辖区
7.49%2025 公寓参考 ROI
01现有
Reem Mall雷姆购物中心
大型区域购物中心，补足零售、餐饮、娱乐和家庭日常服务。
02现有
Reem Central Park雷姆中央公园
滨水绿地、运动与儿童设施改善高密社区的家庭居住体验。
03现有
Sorbonne University Abu Dhabi巴黎索邦大学阿布扎比分校
法国索邦体系在海湾地区的重要大学节点，带来学生、教师与国际教育需求。
04已落地
ADGM Al Reem JurisdictionADGM 雷姆岛辖区
2024 年完成辖区整合，强化商业注册、英格兰普通法框架与房地产登记确定性。
05建设中
Reem Hills雷姆山庄
岛内较新的低密住宅供应，为雷姆岛增加别墅、联排与大户型家庭产品。
06一桥到达
Al Maryah Island Cluster马里亚岛金融医疗群
ADGM 总部、The Galleria 与克利夫兰诊所共同构成高质量就业和医疗服务半径。
入住率为 ADGM 2024 H1 官方披露；ROI 为 Bayut 2025 年度挂牌与租金模型参考，不代表单套房源净回报。
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ABU DHABI CITY CORE · 首都主城地图
成熟主城提供的，是不依赖单一项目的稳定需求底盘
行政、商务、滨海、酒店与传统生活网络解释了阿布扎比为什么更适合中长期持有，而不是只追逐新盘热度。
N 北
1阿布扎比滨海大道
2国家宫
3阿联酋皇宫酒店
4中央商务生活网格
5马里亚岛与雷姆岛门户
视觉地图用于区位讲解 · 标记为示意落点
Abu Dhabi Island & City Core阿布扎比主城区
主城区是阿布扎比最成熟的行政、商务与滨海生活底盘。这里不是单一项目故事，而是政府机构、城市公园、海滨、酒店、医院与传统商业共同构成的稳定城市需求。
8 km滨海大道
成熟行政商业配套
多桥连接功能岛群
01现有
Abu Dhabi Corniche阿布扎比滨海大道
海滩、公园、步道和城市天际线共同组成主城公共生活界面。
02现有
Qasr Al Watan国家宫
阿联酋总统府建筑群的重要组成，体现首都国家行政与礼宾功能。
03现有
Emirates Palace Mandarin Oriental阿联酋皇宫酒店
国家级接待与高端酒店地标，强化西滨海的国际会议和高端消费形象。
04现有
Al Danah · Al Zahiyah中央商务生活网格
传统 CBD、商业街、酒店与住宅混合，是主城稳定长租和日常消费基础。
05东向连接
Al Maryah · Al Reem Gateway马里亚岛与雷姆岛门户
主城向金融中心和高密度滨水住宅区延伸的关键桥梁走廊。
主城区页面用于解释成熟城市底盘；具体投资仍以官方指定投资区、产权类型和项目登记为准。
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HUDAYRIYAT ISLAND MAP · 胡代里亚特岛地图
从运动目的地，到下一代低密生活岛
已运营设施验证本地使用，主规划再叠加住宅、海岸、城市公园与体育地标，构成阿布扎比新的长期开发方向。
N 北
1马尔萨纳海滨
2Surf Abu Dhabi
3321 Sports 与骑行设施
4纳瓦耶夫社区
5阿布扎比自行车馆
6最大城市公园
视觉地图用于区位讲解 · 标记为示意落点
Hudayriyat Island胡代里亚特岛
胡代里亚特岛正在从本地运动休闲目的地，升级为大型综合生活岛。规划把低密住宅、海滩、体育设施、城市公园、酒店与码头放在同一张长期蓝图中。
51M ㎡总体规划面积
53.5 km新增海岸线
220 km自行车网络
01现有
Marsana Waterfront马尔萨纳海滨
餐饮、海滩与夜间休闲界面，是岛上已运营的公共生活入口。
02现有
Surf Abu DhabiSurf Abu Dhabi
世界级人工冲浪设施，把专业赛事、运动旅游和全年训练需求带入岛内。
03现有
321 Sports · Cycling Tracks321 Sports 与骑行设施
足球、篮球、网球、跑步与骑行形成高频本地使用，而非只依赖游客。
04建设中
Nawayef Communities纳瓦耶夫社区
利用人工丘陵与海景打造别墅、豪宅和低密家庭社区，是岛上住宅化的核心阶段。
05规划
Velodrome Abu Dhabi阿布扎比自行车馆
规划中的 UCI 规格体育设施，强化阿布扎比全球骑行与赛事定位。
06规划
Hudayriyat Urban Park最大城市公园
总体规划包含酋长国最大城市公园、生态步道和大规模开放空间。
胡代里亚特总体规划已由阿布扎比媒体办公室与 Modon 发布；分期范围和交付时间应按具体项目文件核验。
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YAS ISLAND · 亚斯岛
国际级活动不是热闹，而是全年需求引擎
F1、NBA、UFC、全球歌手演出与主题乐园共同拉长停留时间，并为酒店、零售、短租和家庭社区持续导流。
全球赛车F1 阿布扎比大奖赛Formula 1 Abu Dhabi Grand Prix
亚斯码头赛道（Yas Marina Circuit）承办赛季收官站，赛事周带来全球媒体、赞助商、商务客和高消费游客。
把亚斯岛写进全球年度赛事日历
詹姆斯领衔美国男篮LeBron James · USA Basketball Showcase
2024 年美国男篮奥运热身赛在亚斯岛 Etihad Arena 举行，勒布朗·詹姆斯、斯蒂芬·库里等国际巨星对阵澳大利亚与塞尔维亚。
让全球最具号召力的篮球明星成为城市流量入口
全年娱乐亚斯岛主题娱乐集群Yas Island Entertainment District
法拉利世界、华纳兄弟世界、海洋世界、亚斯水世界、Etihad Arena 与大型演唱会共同形成全天候目的地。
从一次赛事转化为全年消费与租住需求38M+2024 亚斯岛与萨迪亚特岛合计到访人次全年赛事、乐园、会展、演出与家庭休闲共同排期
Miral / Abu Dhabi Media Office · 2024 destination visitation22
SAADIYAT CULTURAL DISTRICT · 萨迪亚特文化区
三座世界级博物馆，形成城市文化资产
卢浮宫已经运营，扎耶德国家博物馆已经开放，古根海姆公布具体开放日期；这是从规划图走向兑现的完整时间线。
2017 开放卢浮宫阿布扎比Louvre Abu Dhabi
由让·努维尔（Jean Nouvel）设计，以“光之雨”穹顶连接海洋与画廊，是法国卢浮宫之外最具全球辨识度的文化合作项目之一。
已兑现的全球文化地标，为萨迪亚特建立长期旅游与高端居住认知。
2025.12 开放扎耶德国家博物馆Zayed National Museum
由福斯特事务所（Foster + Partners）设计，五座猎鹰羽翼形塔楼讲述阿联酋从远古到建国与未来的国家叙事。
国家级教育与文化基础设施，把本地历史转化为世界目的地。
2026.12.11 开放古根海姆阿布扎比Guggenheim Abu Dhabi
由弗兰克·盖里（Frank Gehry）设计，聚焦1960年代以来的现代与当代艺术，将加入纽约、威尼斯和毕尔巴鄂的全球机构网络。
把未来文化兑现时间明确到日，强化岛上酒店、零售、教育和住宅需求。teamLab Phenomena Abu DhabiNatural History Museum Abu DhabiAbrahamic Family HouseNYU Abu Dhabi
DCT Abu Dhabi · Guggenheim opening announced for 11 Dec 202623
CITY ECOSYSTEM · 城市配套
学校、医院、金融与交通，决定谁会长期住下
配套不是项目旁边的一串名字，而是租客质量、家庭黏性、就业半径与资产流动性的城市基础。
商业阿布扎比国际金融中心Abu Dhabi Global Market · ADGM
覆盖玛丽亚岛（Al Maryah Island）与雷姆岛（Al Reem Island），直接适用英格兰普通法，并设独立法院。全球资管、银行、家族办公室和专业服务由此进入首都。
全球对标全球对标：伦敦金融城、香港中环与新加坡金融区的法治和就业逻辑
权威关联首都制度工程：ADGM 由阿布扎比法律设立，金融区已扩至 1,438 万平方米
直接支撑玛丽亚岛、雷姆岛的高收入长租客群
教育纽约大学阿布扎比New York University Abu Dhabi · NYUAD
这是纽约大学与阿布扎比酋长国共同建立的正式授予纽约大学学位校园，与纽约、上海共同构成 NYU 全球网络三大核心校园，学生来自 120 多个国家。
全球对标全球对标：把纽约大学完整的学位、科研与国际人才网络落在萨迪亚特岛
权威关联政府合作：2007 年由纽约大学与阿布扎比政府启动，承担首都知识经济锚点
形成教师、研究人员、学生和国际家庭的全年居住需求
医疗克利夫兰诊所阿布扎比Cleveland Clinic Abu Dhabi
不是普通品牌授权医院，而是穆巴达拉（Mubadala）与美国克利夫兰诊所共同建立的多专科旗舰医院，承担复杂病例、移植、肿瘤与国际医疗服务。
全球对标全球对标：把美国克利夫兰诊所的医师主导模式和复杂诊疗能力带入中东
权威关联主权资本落地：服务阿布扎比经济愿景 2030，由穆巴达拉推动世界级医疗体系
降低高净值家庭、企业高管与长者长期迁居顾虑
交通阿联酋国家铁路Etihad Rail
货运网络已经运营；2026 年 6 月阿布扎比至富查伊拉客运进入先导运营，完整客运网络将分阶段连接 11 座城市与地区。
全球对标全球对标：相当于在紧凑国土上建立全国城际铁路主骨架，串联机场、港口与城市
权威关联国家级推进：由国家铁路公司建设，阿布扎比王储见证网络发布与首都车站启用
阿布扎比迪拜沙迦富查伊拉西部地区
首期：阿布扎比 → 富查伊拉；后续：迪拜、沙迦与西部城市分阶段接入25
FIVE-YEAR EVIDENCE · 五年市场证据
统一用 2020 → 2025，观察每一年的变化
采用 Bayut 六个完整年度、同区域、同资产类型的挂牌均价；2026 半年度交易另页展示，不混入全年曲线。
2020 FULL YEAR6 ANNUAL POINTS2025 FULL YEAR
别墅挂牌均价
+62%亚斯岛Yas Island
别墅挂牌均价
+54%萨迪亚特岛Saadiyat Island
公寓挂牌均价
+40%雷姆岛Al Reem Island
图中是年度挂牌均价样本，库存结构、面积、房龄和装修会影响年度均值；萨迪亚特岛 2024 年回落也如实保留，不构成未来涨幅承诺。
Bayut Abu Dhabi annual sales reports · 2020-2025 same annual asking-price methodology26
AREA STRATEGY · 区域选择
先选区域逻辑，再按当天库存更换项目
推荐项目会变，城市功能不会频繁改变。先讲清文旅、文化、商务与现金流，再进入具体项目。
文旅家庭亚斯岛Yas Island
约 6%-8%赛事、主题乐园、学校与机场
高端保值萨迪亚特岛Saadiyat Island
约 5%-6%文化区、海滩与低密供应
商务长租雷姆岛Al Reem Island
约 6%-7.5%ADGM 就业与成熟生活圈
滨水家庭阿拉哈海滩Al Raha Beach
约 6%-7%成熟滨水社区，连接亚斯岛、机场与阿布扎比主城
区域先行资产类型当期库存合同与退出核验
ADREC Market Reports · 回报为市场参考区间